Votre hypothèque arrive bientôt à échéance ou vous souhaitez la changer? Toutes les hypothèques ne peuvent pas être remplacées à tout moment, notamment si vous avez deux tranches hypothécaires ou plus. Swiss Life Select vous donne huit conseils utiles à prendre en considération lors du remplacement de votre hypothèque – pour une vie en toute liberté de choix dans votre propre logement.

Le logement est acheté, et l’hypothèque est conclue. Désormais, le plus dur est fait concernant le financement de votre logement. Mais soyez vigilant. Il est dans votre intérêt de surveiller la situation du marché bien avant l’échéance de l’hypothèque, pour envisager de la prolonger. 

Si les taux d’intérêt vous apparaissent attrayants, vous pouvez conclure une nouvelle hypothèque afin d’en profiter jusqu’à deux ans avant l’échéance de votre contrat.. Nous vous donnons ici huit conseils utiles pour remplacer votre hypothèque.

Huit conseils pour le remplacement d'une hypothèque

Huit conseils pour le remplacement d’une hypothèque

1. Identifier le bon moment

En fonction du type d’hypothèque, des «règles» différentes s’appliquent:

  • Les hypothèques à taux fixe ne peuvent être remplacées qu’à leur échéance. Si vous résiliez votre hypothèque à taux fixe de manière anticipée, vous devrez dans la plupart des cas payer des frais élevés, appelés «indemnités de résiliation anticipée». Cela en vaut rarement la peine.
  • Les hypothèques SARON prévoient également un contrat-cadre d’une durée de trois ou cinq ans et ne peuvent être résiliées avant terme que moyennant des frais élevés. Certains créanciers hypothécaires permettent le remplacement en interne de votre hypothèque en cours par une hypothèque à taux fixe. Cela peut s’avérer judicieux si vous vous attendez à une forte hausse des taux d’intérêt.
  • Si vous avez conclu une hypothèque à taux variable, le passage à un autre prestataire est simple: comme vous n’avez pas de durée minimale, vous pouvez remplacer votre hypothèque moyennant un délai de résiliation d’environ trois à six mois.
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N’attendez pas trop longtemps. Dans l’idéal, réfléchissez à la possibilité de prolonger ou de remplacer votre hypothèque deux ans avant son échéance.

2. Noter les délais de résiliation

Enregistrer un rappel dans votre calendrier pour un avenir lointain pourra vous épargner bien des tracas. Notez la date d’échéance de votre hypothèque. Chez certains prestataires, l’hypothèque est automatiquement prolongée à son échéance et souvent convertie en une hypothèque à taux variable.

Informez-vous en temps voulu pour connaître les délais de résiliation de votre contrat hypothécaire. En règle générale, les délais sont de trois à six mois. 

3. Identifier l’hypothèque souhaitée

Réfléchissez bien en amont d’un éventuel remplacement aux caractéristiques de votre future hypothèque. Les questions à se poser dans ce contexte sont les suivantes:

  • De quel montant de crédit ai-je besoin? 
  • Puis-je déjà rembourser une partie de l’hypothèque?
  • Quelle hypothèque convient le mieux à mon style de vie? Hypothèque à taux fixe, hypothèque SARON ou à taux variable?
  • Quelle doit être la durée de l’hypothèque?
  • Combien de tranches hypothécaires me faudrait-il?

Avec cette image plus précise du profil de votre future hypothèque, il vous sera ainsi beaucoup plus facile de faire des comparaisons. En outre, il est préférable de demander les offres le même jour ou de demander les conditions pour la même date de référence. 

En matière d’hypothèque, il convient de ne pas prendre de décision hâtive. Un conseil professionnel vous permettra de clarifier les questions importantes et de préciser ainsi votre stratégie hypothécaire personnelle.

4. Comparaison 

Cela vaut la peine de surveiller le marché hypothécaire et de comparer régulièrement les offres, que vous souhaitiez changer de créancier hypothécaire ou non. Une recherche peut s’avérer payante, car les emprunteurs prêts à changer bénéficient souvent d’offres de financement plus avantageuses. 

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5. Amortissement de l’hypothèque

Le remplacement de votre hypothèque est l’occasion pour vous d’en rembourser une partie, c’est-à-dire l’amortir. Vous pouvez réfléchir parallèlement à la manière dont vous souhaiterez amortir la nouvelle hypothèque. Il existe pour ce faire deux méthodes possibles: l’amortissement direct et l’amortissement indirect.

Si vous optez pour l’amortissement direct, vous remboursez la dette par tranches régulières. Cela réduit l’hypothèque et la charge d’intérêts, tandis que la charge fiscale augmente. Si vous optez pour l’amortissement indirect, vous pouvez épargner le montant de l’amortissement sur un compte de prévoyance 3a ou une police 3a et rembourser ainsi en une fois l’intégralité de l’hypothèque de deuxième rang au moment de votre départ à la retraite. Dans la plupart des cas, cette variante est plus avantageuse ou moins chère, car vous pouvez déduire les tranches d’amortissement annuelles de votre revenu imposable. 

Pour en savoir plus sur les deux types d’amortissement ainsi que leurs avantages et inconvénients, consultez l’article «L’amortissement d’hypothèques en bref»

6. Frais

Renseignez-vous sur les frais applicables en cas de résiliation ou de changement de prestataire pour le remplacement de votre hypothèque. Certains prestataires exigent des frais forfaitaires allant jusqu’à 500 francs. Vous trouverez une vue d’ensemble des frais dans votre contrat hypothécaire. 

En outre, vous devez prendre en compte les frais lors de votre comparaison des hypothèques. De grandes différences peuvent apparaître et peuvent fortement déclasser une offre. 

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Sur notre plateforme SwissFEX, vous trouverez des hypothèques de nombreux partenaires de financement. Vous pouvez les comparer entre elles afin d’identifier les meilleures conditions.

7. Charges administratives 

Si vous changez de prestataire lors du remplacement de votre hypothèque, vous n’avez pas à craindre de charges administratives trop importantes. Le changement est généralement simple. Le nouveau prestataire se charge des cédules hypothécaires et transfère l’argent en vue du remplacement de l’hypothèque. 

8. A quoi prêter attention en cas de financement avec plusieurs tranches hypothécaires

Le plus souvent, vous financez votre logement sur la base de plusieurs tranches hypothécaires. Le remplacement d’un prêt hypothécaire peut donc présenter deux scénarios: soit vous remplacez une seule tranche, soit deux ou plusieurs tranches expirent en même temps et vous les remplacez ensemble.

Remplacement d’une tranche

Si vous avez deux tranches hypothécaires avec des durées différentes, vous ne pouvez les remplacer que si l’écart entre les durées des tranches est inférieur à deux ans. La tranche dont la durée est plus courte peut alors être remplacée. Un remplacement n’est pas possible si l’écart entre les durées des tranches est supérieur à deux ans.

Vous devez alors prolonger les tranches jusqu’à ce qu’elles arrivent à échéance simultanément ou à moins de deux ans l’une de l’autre.

Remplacement de deux tranches

Si vous avez deux ou plusieurs tranches hypothécaires présentant la même échéance, vous pouvez les remplacer de manière anticipée sans retard ni prolongation.

Des questions sur le remplacement de votre hypothèque?

Nos expertes et experts vous conseillent volontiers. Gratuit et sans engagement.

Bon à savoir

L’hypothèque de deuxième rang doit être amortie dans un délai de 15 ans ou au plus tard au moment du départ à la retraite.

Pourquoi a-t-on deux prêts hypothécaires?

L’hypothèque de premier rang finance 65% du bien immobilier. Comme le bien immobilier sert de garantie par gage immobilier, le risque pour le créancier hypothécaire est très faible, même en cas de fluctuations de valeur. L’hypothèque de deuxième rang couvre le reste du besoin de financement jusqu’à un nantissement maximum, c’est-à-dire un financement tiers de 80% du bien immobilier. Seule l’hypothèque de deuxième rang doit impérativement être remboursée dans un délai de 15 ans ou au plus tard au moment du départ à la retraite.

A partir de quand puis-je remplacer ou prolonger mon hypothèque?

En principe, vous pouvez remplacer ou prolonger une hypothèque à partir de deux ans avant l’échéance. Certes, vous paierez éventuellement un supplément par rapport aux conditions d’intérêt en cas de prolongation immédiate (appelé «supplément forward»), mais vous pourrez en même temps vous assurer dès lors des taux d’intérêt intéressants pour l’avenir.

image source: Unsplash, Clem Onojeghuo

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